shkolageo.ru 1


Инвестиционные проекты по недвижимости и инфраструктуре.

Лекция 9

22 марта 2012

План лекции

  • Невижимость как объект для инвестиций.

  • Оптимизация использования земельного участка, сносы, выносы, отселение.

  • Проекты недвижимости. Формы организации строительства жилья.

  • Организация финансирования недвижимости жилья. Ипотека.

  • Проекты возрождения городской территории.

  • Экологические аспекты инвестиционных проектов.



1.1 Западная классификация недвижимости

Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса:
  • специализированная недвижимость - обычно продаётся вместе с бизнесом;

  •  неспециализированная недвижимость – обыкновенные здания – магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Предназначена для сдачи в аренду.

Категория С. Избыточная недвижимость –не нужны для ведения бизнеса.

1.2 Виды недвижимости

  • «Недвижимостью по природе»

Земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр -.

2. Искусственные объекты (постройки):
  • жилая , коммерческая недвижимость и общественная недвижимость –здания;

  • Инженерные сооружения.


1.3 Коммерческая недвижимость

Два вида:
  • приносящая доход от аренды или продажи – офисные помещения, гостиницы; гаражи и стоянки (на 1000 жителей надо 150 мест); магазины, торговые центры;

  • промышленная недвижимость от деятельности. В России находится в плачевном состоянии – бизнес на проектах переустройства под другие цели.


1.4 Рынки недвижимости

1)Рынок аренды.

2)Инвестиционный рынок, где осуществляется купля-продажа готовых объектов и определяется равновесная стоимость недвижимости.

3) Рынок строительства (девелопмента).

1.5 Особенности инвестиционного проекта по недвижимости

  • Основу составляет земельный участок, использование которого регламентировано кодексами, Земельным и Градостроительным.

  • Срок жизни создаваемых объектов не ограничен.

  • Ценность проекта определяется окружением проекта и сильно зависит от него – важно следить за изменениями в планах развития поселения.



1.6 Особенности оценки проектов недвижимости

Любой оцениваемый инвестиционный проект (ИП) по недвижимости сводится к двум

основным объектам оценки:

1) право требования на долю в (ИП);

2) вклад одной (или нескольких) сторон в ИП.

Право требования – что получит инвестор по завершению проекта.

Вклад - оценка вносимых в ИП активов.

2.1 Категории земель и инвестиционные проекты

1)земли сельскохозяйственного назначения – проекты аграрного сектора;

2) земли поселений – Градостроительный кодекс, районная планировка;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.    

2.2 Разрешенное использование земельного участка.

Определение разрешенного использования земель для строительства ст. 4 Градостроительного кодекса РФ : “разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве –  использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом;

ограничения на использование указанных объектов, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также сервитуты.


2.2 Экспертное заключение о непригодности земельных участков для сельскохозяйственного использования может выдаваться только в следующих случаях:

1) природно обусловленная низкая продуктивность почв,

2) значительная степень деградации почв и объективная невозможность их окультуривания и рекультивации для целей сельхозпроизводства в складывающихся социально-экономических условиях;

3) ограничения на использование в сельском хозяйстве по экологическим и санитарным показателям
  • экологические выгоды и экологическая обоснованность и целесообразность использования земельных участков в других целях;

  • социальные выгоды и социальная обоснованность и целесообразность использования земельных участков в других целях;

6)  существенно бóльшая экономическая эффективность предполагаемого использования конкретного земельного участка.

2.3 Экспертное заключение о непригодности земельных участков для сельскохозяйственного использования не выдается в следующих случая

1) высокой устойчивой продуктивности или высокого естественного плодородия почв и экосистем;

2) обоснованной возможности восстановления деградированных земель и поддержания уровня их плодородия в складывающихся социально-экономических условиях (при наличии таких альтернатив);

3) низкой или меньшей экономической эффективности предполагаемого использования конкретного земельного участка;

4) экологического ущерба от предполагаемого использования конкретного земельного участка;

5) социальных издержек от предполагаемого использования конкретного земельного участка;

6) нарушения базовых элементов историко-культурного ландшафта региона и его рекреационного потенциала. 

2.4 Ограничения на собственника

Обязан осуществлять владение, пользование и распоряжение своим земельным участком не только не нарушая права смежных землепользователей, но в строгом соответствии требованиям действующего законодательства (прежде всего земельного), которое устанавливается для данной категории земель и разрешенным использованием указанного земельного участка


2.5 Сервитут

Сервитут – ограниченное право пользования чужим земельным участком: проходы, проезды, кабели, трубопроводы – проходящие через участок. Владелец участка вправе требовать плату за сервитут.

Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

3.1 Регуляторы отношений с жилищном строительстве (начало)

  • Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ);

  • Градостроительный Кодекс Российской Федерации (далее ГрК РФ);

  • Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее Закон № 39-ФЗ);



3.2 Регуляторы отношений с жилищном строительстве (окончание)

  • Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ);

  • Федеральный закон от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон № 169-ФЗ);

  • МДС 12-3.2000 «Положение о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящего предприятия) и техническом надзоре» (утверждено Постановлением Госстроя СССР от 02.02.1988 г. № 16) (далее Положение о заказчике-застройщике


3.3 Участники процесса

ГК РФ Заказчик:
  • выдает подрядчику задание на строительство объекта,

  • обязуется создать подрядчику необходимые условия для строительства объекта,

  • принять результат работ и оплатить выполненные работы


3.4 Участники процесса

  • ГрК РФ – застройщик:

1) Обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

3.5 Инвестор

1.Вкладывает средства в проект.

2. Контролирует их использование, не вмешиваясь в оперативное управление проектом.  

3. Участвует в благотворительных акциях с целью поддержание престижа проекта.

 

3.6 Девелопер

0. Понятие в России укореняется в 2000 году.

Смысл – продвижение проекта от идеи до продажи.
  • Организует создание объекта недвижимости в наилучшем месте.

2. Финансирует и контролирует ход создания объекта.

3. Отвечает за непротиворечивость финансовых целей общественным интересам.

4. Обеспечивает возврат вложенных средств.

5. Основная проблема в России отсутствие ясных правил партнерства власти и бизнеса. Наглядное проявление – отсутствие иностранных девелоперов. Последствия – слабая конкуренцмя, бизнес среди «своих», Интеко.

3.7 Девелопер - функции

Организует процесс повышения ценности земельного участка. Девелопер:
  • покупает землю или обеспечивает её использование на правах аренды на длительный срок;

  • определяет как будет использоваться участок;

  • организует создание объекта;

  • продает, сдает в аренду или эксплуатирует объект.


3.8 Круг общения девелопера

Круг общения меняется по фазам создания объекта.

Городские власти – желательные направления использования территории;

Архитекторы – облик объекта, что это будет и как будет выглядеть;

Контролёры – надзирающие за ходом создания объекта и устанавливающие отсутствие нарушений прав третьих лиц;

Подрядчики, ведущие работу.

Агенты по недвижимости.


3.9 Работа девелопера в городе

1. Главная особенность работы в старых городах – практическое отсутствие свободных земельных участков.

2. Ответственность муниципальной власти за развитие поселения и желание девелопера заработать приводят к объединению усилий – местное ГЧП: муниципалитет выделяет участок, девелопер помогает с расселением.

3. Для ликвидации ветхого и аварийного жилья муниципалитет должен его расселить за бюджетные средства. Из-за новых условий проектирования жилья на размещения расселяемых требуется на 10-15% больше площади, чем освобождается ими.

3.10 Обязательства застройщика перед муниципальной властью



3.11 Радиус пешеходной доступности в микрорайоне 30 га



3.12 Примечания

1.1 Указанный радиус обслуживания не распространяется на специализированные и оздоровительные дошкольные учреждения, на лицеи, гимназии, школы III ступени, а также на специализированные общеобразовательные учреждения.

1.2 Радиусы обслуживания общеобразовательных учреждений в сельской местности допускается принимать по заданию на проектирование.

2. Доступность поликлиник, амбулаторий, фельдшерско-акушерских пунктов и аптек в сельской местности принимается в пределах 30 мин. (с использованием автотранспорта).

3. Для зон усадебной застройки указанные нормы допускается увеличивать, но не более чем в два раза.

4. Доступность оказания универсальных услуг связи отражается в каждом документе территориального планирования муниципальных образований, с учетом конкретных градостроительных условий.

Объекты недвижимости на $300 тыс. в Москве

  • Торговые павильоны у метро. Непрозрачность сделки, сложность оформления, изменения подходов новых начальников.

  • Покупка небольшого нежилого помещения или магазина под офис. Требуется скрупулезная проверка прав и тщательный прогноз будущего арендатора. Местоположение – не далее третьего транспортного кольца.

  • Подвальное помещение в жилом доме – ограниченная сфера использования.


3.10 Основные риски

  • Рискованность предприятия. Защита -заключение долгосрочных договоров аренды, диверсификацию портфеля, а также инвестирование в высоко-классную элитную недвижимость.

  • Рыночная ликвидность. Защита – ведение бизнеса в разных районах и странах.

  • Законодательные риски – размещение объекта на спорной территории. Защита – согласование с местной властью.



4.1 Формы поддержки строительства на местах

1. Субсидирование части процентной ставки по банковским кредитам и иные формы льготного кредитования 31

Горно-Алтайск, Петрозаводск, Йошкар-Ола, Якутск, Казань, Абакан, Краснодар, Ставрополь, Благовещенск, Белгород, Волгоград, Вологда, Иваново, Иркутск, Калининград, Кемерово, Киров, Кострома, Липецк, Мурманск, Новгород, Новосибирск, Оренбург, Пенза, Южно-Сахалинск, Смоленск, Тамбов, Томск, Челябинск, Чита, Салехард

2. Информационная поддержка 30

Уфа, Улан-Удэ, Горно-Алтайск, Якутск, Владикавказ, Архангельск, Белгород, Брянск, Волгоград, Вологда, Воронеж, Иркутск, Калининград, Кемерово, Липецк, Мурманск, Нижний Новгород, Пенза, Псков, Рязань, Самара, Саратов, Южно-Сахалинск, Екатеринбург, Смоленск, Томск, Ульяновск, Челябинск, Ярославль.

3. Различные формы муниципальных гарантий 29

Уфа, Улан-Удэ, Горно-Алтайск, Махачкала, Петрозаводск, Сыктывкар, Ижевск, Чебоксары, Барнаул, Хабаровск, Благовещенск, Брянск, Волгоград, Иваново, Киров, Нижний Новгород, Новгород, Новосибирск, Омск, Оренбург, Пенза, Ростов-на-Дону, Южно-Сахалинск, Смоленск, Тверь, Томск, Чита, Ярославль,


4.2 Формы поддержки строительства на местах

4. Участие в финансировании предпринимательской и нвестиционной активности в приоритетных для развития МО направлениях 19

Уфа, Улан-Удэ, Сыктывкар, Саранск, Ижевск, Чебоксары, Красноярск, Владивосток, Хабаровск, Белгород, Волгоград,Вологда, Воронеж, Курск, Самара, Екатеринбург, Смоленск, Томск, Тула.

5. Предоставление налоговых льгот 19 Махачкала, Сыктывкар, Кызыл, Чебоксары, Барнаул, Благовещенск, Владимир, Волгоград, Воронеж, Иваново, Петропавловск-Камчатский, Омск, Ростов-на-Дону, Смоленск, Тамбов, Тверь, Томск, Ульяновск, Ярославль.

6. Выделение земельных участков под строительство на льготных условиях 13

Улан-Удэ, Петрозаводск, Барнаул, Благовещенск, Астрахань, Волгоград, Калуга, Петропавловск-Камчатский, Пермь, Южно-Сахалинск, Смоленск, Тамбов, Тверь


4.3 Формы поддержки строительства на местах

7. Субсидирование части арендной платы за пользование нежилыми помещениями и предоставление на льготных условиях помещений, находящихся в муниципальной собственности.

Якутск, Архангельск, Белгород, Вологда, Иркутск, Киров, Новгород, Оренбург, Южно-Сахалинск, Смоленск, Томск.

8. Субсидирование части затрат на участие в выставочной деятельности 8

Уфа, Йошкар-Ола, Абакан, Иркутск, Киров, Оренбург, Тюмень, Челябинск.

9. Компенсация части затрат или иное содействие при технологическом присоединении к объектам сетевого хозяйства 2

Абакан,Барнаул



4.4 Структура жилья – своей или арендованное?

  • Нигде в мире доля собственного жилья не превышает ½ , а в России 80%.

  • В Питере в конце Х1Х в. доля арендованного жилья была 98%.

Четкого юридического определения понятия «доходный дом» в законодательстве до настоящего времени нет.

4.5 Доходный дом в Москве – за и против



4.6 Факторы, определяющие характер проекта

  • Долгосрочные тенденции развития поселения.

  • Существующие налоги и их предполагаемые изменения налогов.

  • Спрос и предложения и на недвижимость.; Результатом является решение о реализации проекта,- подача заявки на его реализацию.



4.7 Время начала проекта.

Западная теория – проект надо начинать в тот момент, когда рынок находится в нижней точке.

При продолжительности проекта 2-3 года его завершение придётся на пик.

В России большая проблема с оценкой динамики рынка.

4.8 Средняя стоимость 1 кв. м площади пола, долларов США

2000 год
  • Усредненная цена продаваемых площадей 268;

  • Жильё 249

  • Розничная торговля 407

  • Офисы 532


4.9 Индекс стоимости жилья в Москве



4.10 Финансирование строительства жилья

  • Классика – ипотека.

  • Долевое строительство – нигде в мире, кроме России, не известно. Ныне запрещено законом.



4.11 Ипотечные схемы – длинные деньги

Двухуровневая (американская)

Платежи

Кредит Залог Продажа

кредита

Одноуровневая (европейская) Специализированные

банки

Взносы, 30% Жильё

4.12 Закрытые ПИФы как инструмент финансирования недвижимости

1) ПИФы имущественный комплекс, а не юрлицо. Налогом на прибыль и доход физлиц облагается по завершении его деятельности (продажи паев). Можно рефинансировать прибыль без выплаты налогов. Внесенное в ПИФ имущество освобождено от налога на него.

4.13 Виды ПИФов

  • Рентные – сдача в аренду третьим лицам, работа по схеме«sale and leaseback»).

  • Девелоперские – скупают недорогую недвижимость, доводят до ума и продают.

  • Строительные – инструмент для привлечения средств на ведение строительства.



4.14 Преимущества закрытого ПИФа как инструмента для финансирования строительства

  • Возможность привлекать средств в начале строительства.

  • Гарантии инвесторов от потери собственности - они её владеют.

  • Нет необходимости оформлять отношения с отдельными инвесторами путем заключения договоров.

  • Более надежная защита от недружественного поглощения - информация о пайщиках только в ПИФе.

4.13 Цены на недвижимость в Москве



4.14 Цены на недвижимость в феврале-марте 2011 г



5.1 Возрождение территории

1.Экологическая фирма исследует загрязненную территорию и определяет гарантированную стоимость её очистки. Спонсоры – страховые компании.

2. Очистки воздуха, почвы и воды осуществляется с помощью биоремидиации и заключается в использовании биологических объектов для устранения загрязнителей.

5.2 Переустройство промзоны

Новое строительство $2000 -2500 за 1 кв м с учётом сносов реабилитации территории.

Ремонт - $ 250 – 400.

Основные проекты в промзоне – офисы класса Б

Сроки: 6-7 месяцев оформление + 1 год ремонт, но часть площадей модно использовать сразу. При новом строительстве реализацитя проекта занимает 3-5 лет.

5.3 Примеры переустройства промзон

Бизнес-парки Дербеневский, Кожевники, Туполев-плаза - категория В.

Цена аренды по цене $300-600 за кв. метр.

Минус – окружающая территория осталось той же, т.е. промзоной.

«Красная роза» - первый этап – сделанная перестройка (офисы и центр дизайна), второй – новые объекты.

5.4 Действия при переустройстве промзоны

1) Обследование территории - НИиПИ Генплана, Московский центр освоения резервных технологий и другие организации.

2) Решения о выводе предприятий и изменении назначения территории.

3) Утверждение проекта рабочей группой префектуры, потом рабочей группой горадминистрации и в финале — Городской комиссией по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобожденных территорий.

5.5 Реконструкция зданий

0. От здания остаются только стены, перекрытия и лестницы.
  • Работа в ограниченном пространстве требует высокого мастерства.

  • В США и Европе промздания преобразуются в элитное жильё – лофты, что в Москве не выгодно: ажиотажный спрос на стандартные квартиры и офисы


5.6 Лофты

Квартиры, оборудованные в бывших индустриальных зданиях с сохранением их инженерных и конструктивных особенностей - высоких потолков, панорамных окон, металлических балок, труб, кирпичной кладки и т.д.

Отличительная особенность - отсутствие межкомнатных перегородок и огромные площади от 500 до 1000 кв. метров.

Средняя цена кв. метра от $2 тыс. в дешевой Праге до $12 тыс. - в Нью-Йорке.

5.7 Предпосылки для лофтов

  • Чистые производства, например, текстиль.

  • Кирпичные стены, а не железобетон.



5.6 Питсбург, США



5.9 Фабрика, перестроенная под лофт



5.10 Лофтовое жильё



5.11 Преобразование промзоны

1. В Москве 66 промзон на площади 20500 га. К 2020 г. Намечено 20 ликвидировать, 16 сократить , что даст 5500 га.

2. Преобразование промзон предусмотрено Генпланом.

3. Во избежании конфликта с властями скупать и переоборудовать следует только уже не функционирующие предприятия.

4.Много предприятий куплено рейдерами.

6.1 Экологический аспект проекта

  • выявление важнейших проблем, касающихся окружающей среды;

  • количественная и качественная оценка воздействий;

  • учет в разработке проекта требований и правил, касающихся допустимого воздействия на окружающую среду;

  • выявление мер для смягчения неблагоприятных воздействий на окружающую среду и для возможного усиления благоприятных воздействий.


6.2 Воздействие на окружающую среду ( на примере нефти)

  • Вывод земли из оборота. На нефтяную промышленность приходится 20% ежегодных изъятий сельхоз угодий.

2. Проседания почвы вызывает заболачивание и подтопление территории, искривление стволов скважин, деформация обсадных колонн, разрушение объектов промыслового обустройства. По прогнозам на некоторых участках месторождений в Западной Сибири ожидаются вертикальные смещения земной поверхности от 0.2 до 1.5 м.

3. Деформация и разрушение сооружений и природных комплексов вызваны недостаточностью геоэкологической

информации при проектировании и строительстве хозяйственно-бытовых и производственных объектов: гонка за сиюмимутной выгодой обкрадывает потомков.

Заключение

  • Особенность проектов недвижимости – неограниченный срок жизни.

  • 2. Обязателен учёт воздействия проекта на окружающую среду.

3. Девелопер является главной фигурой в реализации проектов недвижимости.